MAPUCHE COUNTRY CLUB
Buenos Aires, Septiembre 18 de 1990
Considerando:
1) Que la Asociación civil “Mapuche Country Club” demando a los propietarios de un lote por el cobro de las cuotas sociales y de las tasas municipales adeudadas, fundando su pretensión en el estatutoy en la aplicación analógica de las normas que rigen las sociedades civiles; en subsidio, para el caso de considerarse extinguido o inexistente el vínculo establecido entre las partes, invocó como sustento de la pretensión el enriquecimiento sin causa.
2) Que los demandados (sucesores universales del adquirente originario y socio fundador de laentidad)se allanaron solo al pago de los servicios municipales que gravaban el inmueble y, además de otros planteos concernientes a su falta de legitimación, adujeron que con motivo del atraso en el cumplimiento de las cuotas sociales en que incurrieron, se les habia decretado su cesantía en el mes de julio de 1981, fecha a partir de la cual dejaron de gozar de los beneficios derivados del carácter de socio y dejaron tambien de resultar exigibles las obligaciones inherentes a esa condicion.
3) Que la sentencia de primera instancia decidio la cuestion sobre la base del régimen legal de las asociaciones, ya que considero que la cesantia decretada por el club habia importado la extinción de los derechos y obligaciones emergentes del acto de incorporación lo cual hace inadmisible el reclamo por cuotas sociales ordinarias y extraordinaris devengadas con posterioridad. Desestimo igualmente el fundamento subsidiario de la accion y rechazo la demanda instaurada.
4) Que la sala A de la Camara Nacional de Apelaciones en lo Civil revoco el pronunciamiento y admitio la demanda. Sostuvo que la actora era un club de campo en los terminos del art. 64 de la ley 8.912 y del dec.9404/86 de la Provincia de Buenos Aires, que, como talconstituia un todo y una unidad inescindible en la que los bienes comunes y los servicios eran accesorios de los lotes de propiedad individual, que tal relacion de interdependencia podia calificarse como un condominio de indivision forzosa, que tendría fundamento en las normas provinciales citadas.
La alzada expreso que la figura asociativa adoptada para regular las relaciones de las partes constituía una suerte de simulación lícita para que los bienes de propiedad común se encontraran a cubierto de los inconvenientes propios del sistema de condominio de modo que la entidad civil actuaba como un fideicomiso de los propietarios en cuanto a la titularidad de los bienes comunes y como mandataria de aquéllos en cuanto a su administración.
De ahí derivo que los propietarios de las parcelas eran, en realidad, condóminos de los bienes atribuidos a la asociación y que en tal condición, debian contribuir a su conservación y mejoramiento, que tal obligación era ajena a su efectivo uso y no cabia liberarse de ella por el abandono del derecho, pues solo procedia por la enajenación de los lotes con los derechos accesorios de copropiedad sobre el área común.
5) Que, contra esa decisión, los demandados dedujeron el recurso extraordinario cuya denegación originó la presente queja. Los agravios propuestos suscitan cuestión federal bastante para su consideración en la vía intentada, pues aunque remiten a temas de índole fáctica, y de derecho común que son ajenas a la instancia extraordinaria, ello no es óbice para invalidar lo resuelto cuando el tribunal, sobre la base de normas inaplicables, ha efectuado una elaboración dogmática acerca de la naturaleza jurídica de los clubes de campo y ha dado una solución que desatiende las circunstancias concretas de la causa.
6) Que en efecto la alzada adoptó como punto de partida de su desarrollo el concepto de club de campo a que se refiere el art. 64 de la ley 8912 de la provincia de buenos aires, reglamentado por el decreto local 9404/86, del cual resulta que como calidad inherente a estos complejos recreativos, existe una mutua e indisoluble relacion funcional y jurídica entre sus sectores que lo convierten en un todo inescindible, sin reparar que tal premisa era inconciliable con las características del “Mapuche Country Club”, cuyo régimen permitia la posibilidad de acceder al mismo tiempo la incorporación a la entidad social.
Además, el a quo incurrio en un error de apreciación al sustentar su fallo en la referida legislación provincial, toda vezque, por tratarse de un régimen sancionado con posterioridad a la formación de la asociación, no eran las consecuencias en curso las que se afectaban con la aplicación de las nuevas disposiciones legales, sino el propio régimen constitutivo bajo el cual se erigio el club de campo, situación jurídica consolidada por el oportuno reconocimiento de la autoridad competente y a tenor de la cual se regulaban los derechos y obligaciones de quienes participaron en el complejo urbano, conclusión particularmente válida si se tiene en cuenta que las leyes citadas sólo tendrían vigencia para los proyectos que aun no hubieran tenido aprobación definitiva (arts. 103, ley 8912 y 10, dec. 9404/86).
7) Que, por otra parte, la sentencia reconocio a los demandados un derecho real que jamás reclamaron o se atribuyeron, con lo que se obvió la relación asociativa admitida entre las partes ( que se califico en forma dogmática como simulación) y el derecho de dominio exclusivo de la entidad sobre los bienes destinados al cumplimiento de sus actividades deportivas, sociales y recreativas, derechos y bienes que se encontraban sólo al servicio de sus asociados y no de todos los propietarios de parcelas del centro urbano.
8) Que ello así, pues aunque el estatuto previera la calidad de propietarios de un lote como presupuesto para ser admitido como socio activo (art. 1 inc a), no imponía el ingreso obligatorio a todo adquirente de parcelas, aseveración que se refuerza frente a la posibilidad de no aceptar a los eventuales postulantes a la asociación y a la de hacer perder la condicion de asociado (art 10), todo ello sin afectar la titularidad del dominio sobre los predios particulares.
Además en el sub examine, los lotes fueron adquiridos con anterioridad a la constitución de la asociación civil y no surge del titulo acompañado la existencia de un derecho accesorio de copropiedad sobre otros bienes, ni consta en el respectivoinstrumento la imposición del ingreso a entidad alguna como recaudo para el perfeccionamiento del dominio.
9) Que, por lo expuesto, resulta dogmática la conclusión de la alzada en el sentido de que los lotes se qdquirieron ab initio como formando parte de un club de campo, en el que lo propietarios de las parcelas adquirían el condominio sobre los restantes bienes que conformaban el country. Igual reproche debe formularse respecto a las consideraciones vinculadas con la existencia de un pretendido dominio fiduciario y de un mandato irrevocable a la entidad, pues dichas afirmaciones soslayan la existencia de las relaciones jurídicas no contravertidas y de derechos plenamente acreditados en la causa, a la luz de loscuales correspondían resolver controversia.
10) Que sibien es cierto que, conforme con el principio “iura novit curia”, los jueces no se encuentran vinculados por la calificación jurídica que las partes dan a sus pretenciones y pueden suplir el derecho mal invocado por aquellas, ello es asi en tanto no alteren las bases fácticas del litigio o la causa pretendi, todo lo cual ocurre ne autos en que la pretención originariamente deducida como cobro de cuotas sociales ( con fundamento en los arts. 40 y 1721 Cod. Civil), fue transformada en una accion de contribución con sustento en un condominio basado sólo en el razonamiento del a quo.
11) Que, en las condiciones expresadas, la sentencia recurrida se apoya en argumentos que dan fundamentacion aparente e ineficaz para sostener la solución adoptada , lo que se traduce en forma directa e inmediata en menoscabo de las garantías constitucionales invocadas, por lo que corresponde hacer lugar a esta presentación.
Por lo expuesto, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto el pronunciamiento apelado. Con costas: Vuevan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, se dicte uno nuevo con arreglo al presente. Agreguese la queja al principal. Reintégrese el depósito.
M.A. Cavagna Martinez- C. Fayt-A. Bellucio-R. Barra- J. Nazareno-E. Moline O’Connor
