Por: Dr. Aníbal Luis
Puricelli Pinel (*)
Las leyes laborales protegen,
por ser la parte “más débil” al trabajador pero el consorcio, al no ser una “empresa
comercial”, sufre las injusticias y abuso s producto de aquel régimen laboral
que favorece a un empleado sin patrón.
A lo largo de los años,
fruto de esta verdadera injustica y en silencio el consorcio de propietarios ha
procurado resistir generando soluciones que le permitan afrontar los gastos
comunes afrontando las pérdidas sin tener, en casi todos los casos, ganancia
alguna.
Está de más decir que
no todos los consorcios de propietarios pertenecen a personas de altos ingresos. Al contrario; en
la inmensa mayoría de los casos viven personas de mediano e incluso bajos
ingresos a los que les resulta cada vez más difícil afrontar los gastos “comunes”
que produce el edificio donde viven.
Según las estadísticas el
50% de los gastos de expensas pertenecen a sueldos del encargado. Una cifra
excesivamente abultada incluso para las empresas.
Publicidad. Uno de los
primeros recursos que el consorcio de propietarios empleó para compensar estos
gastos si es que las condiciones del edificio lo permitían fue el de la
publicidad. Se instalaron en paredes externas o en los techos grandes carteles
publicitarios que generaron ingresos. Hoy, esta tendencia está limitada por la
llamada “contaminación visual” a solo algunos edificios.
Con el auge de la
telefonía celular; muchos consorcios vieron la oportunidad de obtener recursos
gracias a la instalación de antenas en la terraza del edificio ya sea
alquilando el espacio o vendiéndolo.
Administradores
temporales: Otro de los grandes problemas que han sufrido los consorcios es el
del administrador. Persona de carácter necesaria teniendo en cuenta la
complejidad de tareas que un edificio demanda. El grave problema se suscitaba en que era tomado como un empleado. Si la
administración funcionaba mal a los ojos de los propietarios no quedaba otro
recurso que echarlo con el pago de la indemnización correspondiente. Hoy son
contratadas por períodos de tiempo. Cada día se va entendiendo más que el
consorcio de propietarios no es una empresa aunque aún falta mucho camino por
recorrer. Tercerizar: Como hemos dicho, el 50 % de los gastos de expensas se lo
lleva el encargado. Desde hace años, debido a las características de “empleado
sin patrón” que tiene el portero, los consorcios vienen optando, cada vez más,
por despedir al encargado y tercerizar los servicios de limpieza, recolección
de residuos; mantenimiento, etc. en alguna empresa que realiza todas estas
tareas por un canon mensual, evitando el consorcio de esta forma el excesivamente
oneroso rol de empleador. Además, estos consocios alquilaron la casa destinada
al portero obteniendo así algún recurso económico para afrontar los gastos
comunes.
En la actualidad lo que
se busca al adquirir una vivienda en propiedad horizontal es que posea locales
comunes. Muchos edificios que actualmente se construyen tienen la
particularidad de que o las cocheras o los locales al frente son de propiedad
común a todos los censorcitas que adquieran los departamentos. Para que el
producido de los alquileres cubra los gastos comunes.
Pensamos, para
terminar, que en el futuro la variante para tener consocios autosuficientes se
encontrará en la ecología. Hoy uno de los mayores productos que genera un
consorcio es la basura. Y esta es depositada en contenedores que llevan los
diferentes recolectores. Desde los gobiernos municipales se busca el reciclado.
Y todo esto, lo sabemos, es un gran negocio. Y la pregunta es ¿Por qué el
consorcio de propietarios no participa de las ganancias de este reciclado?
Pensamos que no sería
muy oneroso ni demasiado complicado. Bastaría que al edificarse se previeran
espacios comunes aptos para la separación de estos residuos: Vidrios; papeles y
metales que por sí o por tercerizados se separaran y se vendieran obteniéndose recursos.
Con los desechos biodegradables podría obtenerse abonos fácil y a bajo costo
con la utilización de las ya conocidas lombrices californianas para que con
ellas se obtuvieran nuevos recursos que terminaran generando edificios autosustentables.
(*) Abogado
